Cụ thể thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng dẫn tới "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; phục hồi trong khoảng cuối năm 2009 và vững mạnh hot dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 tới gần hết năm 2013; hồi phục từ cuối năm 2013 và vững mạnh mạnh trong năm 2015.
tuy nhiên, năm 2016, thị trường bất động sản đã có mô tả sụt giảm. Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước với tín hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
Riêng thị phần TP HCM với dấu hiệu sụt giảm hơi rõ nét. Cụ thể tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các Công trình giảm đến 44,5%. Trong ngừng thi côngĐây, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh tới 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).
| Bất động sản TP HCM vững mạnh nhưng vẫn còn phổ thông điểm nghẽn. |
"Đây là biểu thị lệch pha cung - cầu và cũng là dấu chỉ rõ rệt nhất của sự tăng trưởng thị trường bất động sản thiếu vững bền. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì tầng lớp căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất.
Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn tầng lớp căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Nhận định.
Cũng theo ông Châu, hoạt động tìm bán, chuyển nhượng Công trình bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 giấy má chuyển nhượng Dự án đủ điều kiện được hài lòng. Nguồn tài chính nước ngoài (FDI) vào thị phần bất động sản TP HCM tiếp diễn tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hai,2 tỷ đô la, Đứng thứ nhất.
trong khoảng đầu năm 2017 tới tháng 06/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại 1 số quận vùng ven và quận ngoại ô. Theo ông Lê Hoàng Châu, các khởi thủy trên khởi hành từ 5 điểm nghẽn trong hoạt động BĐS.
Điểm nghẽn trước tiên được chuyên gia bất động sản đưa là công việc giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do tổ chức khó đạt được thỏa thuận có phần đông người dùng đất. Việc này dễ dẫn tới trạng thái dở dang "da beo" không triển khai Dự án được. Kéo theo ngừng thi côngĐây là thời kì chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được xác nhận chủ đầu cơ Công trình.
"Đây cũng là 1 duyên do làm cho giảm những Dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng những Dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ những năm trước", ông Châu Phân tích.
Ông Châu cũng cho rằng phương thức và trật tự tính tiền dùng đất ngày nay thì tiền dùng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho". Việc này làm thời kỳ tính tiền tiêu dùng đất Công trình bị kéo dài gây cạnh tranh, thiệt hại cho tổ chức và làm cho thất thu ngân sách nhà nước do hiện trạng "cưa đôi, cưa ba".
"Đây cũng là một khởi thủy gây ách tắc Dự án do chưa đủ điều kiện để khai triển tiếp", HoREA cho biết.
bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ rõ một điểm nghẽn khác xuất hành từ việc chuyển nhượng Công trình bất động sản.
Chuyển nhượng Công trình là hoạt động buôn bán thường nhật theo nhu cầu của những đơn vị, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải phóng thích mặt bằng và có giấy chứng thực quyền tiêu dùng đất thì mới được chuyển nhượng Dự án, nên trên thực tiễn việc chuyển nhượng Công trình rất cạnh tranh.
| Ông Lê Hoàng Châu - chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM. |
Cụ thể, trong 06 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 hồ sơ chuyển nhượng Công trình tại TP HCM được chấp thuận. Thành ra, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới sở hữu năng lực thay thế chủ đầu cơ cũ để phát động lại những Công trình đã bị dừng khai triển, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng Công trình, và sở hữu thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Đây cũng là một khởi thủy dẫn tới thực trạng đã mang hơn 500 Dự án bị thu hồi chủ trương đầu cơ, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
ngoài ra, chủ tịch HoREA cũng cho rằng, 1 nguyên nhân khác tới từ nguồn hỗ trợ như gói cứu trợ khuyến mại 30.000 tỷ đồng đã kết thúc. Đến giờ phần nhiều vẫn chưa xếp đặt được nguồn vốn ngân sách khiến cho vốn mồi để thực hành chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa với chính sách nguồn hỗ trợ đối mang khách hàng căn nhà trước nhất.
Đới sở hữu chủ đầu tư Dự án, hoạt động buôn bán bất động sản cần vốn đầu tư trung hạn, dài hạn. Bên cạnh đó, chỉ cần khoảng qua, những tổ chức bất động sản phụ thuộc rất to vào nguồn vay tín dụng nhà băng. Nhưng do vốn đầu tư huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
| Bất động sản khu trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Điểm tắc nghẽn rốt cuộc theo ông Châu chính là giấy má hành chính.
Chính phủ đã ban hành nghị quyết 19/NQ-CP nhằm xúc tiến mạnh việc cải cách giấy tờ hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh sáng tỏ, lành mạnh. 1 Số Sở, ngành đã ban bố những giấy tờ hành chính và thực hành cơ chế 1 cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê.
Ông Châu đưa ra thí dụ về Nghị định 42/2017/NĐ-CP đã phân cấp thêm cho Sở vun đắp được đánh giá ngoại hình công trình nhà ở cấp một (dưới 25 tầng, tăng 4 tầng so với trước đây). Nhưng trên thực tiễn, các Công trình khu phức hợp dưới 25 tầng, 1chỉ cần trong Dự án sở hữu một công trình chẳng hề nhà ở, thì số đông Dự án này vẫn phải được Cục điều hành những hoạt động vun đắp thuộc Bộ xây dựng đánh giá.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét